Es probablemente la pregunta de finanzas personales más repetida en España, y casi siempre se responde con una opinión. Tiene respuesta con números, y es más sencilla de lo que parece.
Lo que rinde amortizar
Cuando entregas dinero para amortizar hipoteca, ese dinero rinde exactamente el tipo de interés de tu préstamo. No es una metáfora: cada euro que quitas de capital deja de generar intereses al TIN pactado durante todo el tiempo que le quedaba.
Ese rendimiento tiene tres propiedades que ninguna inversión iguala:
- Es seguro: no depende del mercado.
- Es inmediato: empieza el mes siguiente.
- No tributa: no hay ganancia patrimonial que declarar, porque no hay ganancia, hay un gasto que desaparece.
Ese último punto es el que más se olvida en las comparaciones.
Contra qué se compara
Para que invertir gane, la inversión tiene que rendir más que tu TIN después de impuestos. Las ganancias tributan en la base del ahorro, que arranca en el 19 % para los primeros tramos y sube desde ahí.
La cuenta rápida, sin ser exacta: si tu hipoteca está al 3,5 %, una inversión necesita rendir en torno a un 4,3 % anual neto de comisiones para empatar tras pagar el impuesto de la ganancia. Y tiene que hacerlo con certeza, no de media.
| Tu TIN | Rentabilidad bruta aproximada que hay que batir |
|---|---|
| 1,5 % | ~1,9 % |
| 2,5 % | ~3,1 % |
| 3,5 % | ~4,3 % |
| 4,5 % | ~5,6 % |
Con un TIN bajo, la balanza se inclina hacia invertir. Con un TIN alto, amortizar es difícil de batir sin asumir un riesgo que quizá no quieras.
El factor que no aparece en la tabla
El riesgo. Amortizar rinde su tipo con seguridad; invertir rinde su media con volatilidad. Una cartera diversificada puede caer un 40 % por el camino, y da igual que se recupere después si ese año necesitabas el dinero.
Por eso la comparación no es solo aritmética. Amortizar reduce tu deuda y, con ella, tu vulnerabilidad ante un despido o una bajada de ingresos. Ese valor no aparece en ninguna rentabilidad, pero existe.
Antes de decidir, dos comprobaciones
- El colchón primero. Entre tres y seis meses de gastos, disponibles y sin riesgo. El dinero que amortizas no se recupera: no se puede «desamortizar» si viene un imprevisto.
- Mira si tienes deuda más cara. Un préstamo al consumo al 8 % o una tarjeta revolving al 20 % se comen cualquier discusión sobre hipotecas al 3 %. Se ataca siempre la deuda más cara primero.
Cuándo la respuesta está clara
- Amortiza si tu TIN es alto, si te quedan muchos años por delante —los primeros años del sistema francés son los que más intereses pagan— y si dormir tranquilo tiene valor para ti.
- Invierte si tu TIN es bajo, tu horizonte es largo y toleras ver el capital caer sin tocarlo.
- Haz las dos cosas si no lo tienes claro. Repartir el excedente no es indecisión: es diversificar entre un rendimiento seguro y uno esperado.
Y si amortizas, hazlo pronto
El momento importa tanto como la cantidad. Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, y en el sistema francés la deuda baja despacio al principio. Los mismos 10.000 € entregados en el año dos ahorran mucho más que en el año quince.
La forma de verlo sin fiarse de nadie es simular tu caso: tu capital pendiente, tu tipo, tus años restantes, y comparar el ahorro de reducir plazo con el de reducir cuota. Salen dos cifras muy distintas, y esa diferencia suele decidir la conversación.
Fuentes. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, art. 23 · Banco de España — Portal del Cliente Bancario
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal ni legal.