La pregunta llega siempre unas semanas antes de la revisión, y casi siempre con más nervios de los necesarios. La mecánica es sencilla y se puede anticipar con bastante precisión.
Tu cuota no cambia cuando cambia el índice
Este es el primer malentendido. El Euríbor se publica cada día y se calcula una media mensual, pero a ti solo te afecta en tu fecha de revisión. Entre revisiones puede subir, bajar o hacer las dos cosas: tu recibo no se entera.
En la revisión, el banco:
- Toma el valor del índice del mes que diga tu escritura —a menudo el segundo mes anterior.
- Le suma tu diferencial, que es fijo para toda la vida del préstamo.
- Recalcula la cuota con ese tipo nuevo, sobre el capital que te queda y los años que faltan.
De ahí sale una cosa poco intuitiva: la misma subida de tipos duele mucho más al principio de la hipoteca que al final. Con veinticinco años por delante y casi todo el capital vivo, la subida se aplica sobre mucho dinero durante mucho tiempo. Con cinco años y poco capital, apenas se nota.
Cómo estimarlo tú mismo
No hace falta esperar la carta del banco:
- Tu tipo nuevo = valor del Euríbor del mes de referencia + tu diferencial.
- Tu capital pendiente lo tienes en la aplicación del banco o en el último recibo.
- Los años que te quedan, en la escritura.
Con esos tres datos, la cuota nueva sale exacta. Es literalmente el cálculo que hace el banco.
| Qué cambia | Efecto en tu cuota |
|---|---|
| Sube el índice | Sube, y más cuanto más plazo te quede |
| Amortizas antes de la revisión | Baja, porque el recálculo parte de menos capital |
| Te acercas al final del préstamo | Cada punto de tipo pesa menos |
| Cambia tu diferencial | No cambia: es fijo, salvo novación |
Qué puedes hacer, por orden de eficacia
Amortizar antes de la revisión. Es lo único que mueve la cuota nueva en esa fecha concreta, porque reduce el capital sobre el que se recalcula. Si eliges reducir cuota, el alivio se nota en el recibo siguiente.
Ampliar el plazo. Baja la cuota mensual y sube el total de intereses. Es una medida de emergencia razonable si el presupuesto no llega, y una mala idea si solo buscas pagar menos.
Pasar a tipo fijo. No es apostar contra el mercado: es comprar certeza. La Ley 5/2019 limitó mucho las comisiones de la novación y de la subrogación precisamente para que este cambio sea accesible. Pide números a tu banco y a otros dos: la diferencia entre ofertas suele ser mayor que la que hay entre quedarse y moverse.
Un aviso sobre las simulaciones
Cualquier simulación a veinte años vista de una hipoteca variable es un escenario, no una predicción: depende de por dónde ande el índice en cada revisión futura, y eso no lo sabe nadie.
Lo que sí es exacto es el cálculo de tu próxima cuota con un tipo dado, y el efecto de amortizar antes de que llegue. Para eso, mete tu capital pendiente, el tipo que esperas y los años que te quedan, y compara escenarios. Es la forma de llegar a la revisión sabiendo lo que viene.
Fuentes. Banco de España — tipos de interés de referencia · Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal ni legal.